Il mercato immobiliare in Italia nel 2105

L’atteso irrobustimento della ripresa del mercato immobiliare nel corso del primo semestre dell’anno 2015 non si è verificato, mentre si è registrata una stabilità di tendenze e grandezze che già nel 2014 avevano timidamente modificato segno e dimensione.
La debole crescita dei fondamentali dell’economia del Paese e l’allentamento della stretta creditizia sono, insieme, i fattori alla base del cambiamento in atto sul mercato immobiliare. Ma, così come accade a livello economico generale, anche le performance del settore assomigliano più ad un rimbalzo ciclico piuttosto che ad una reale ripresa, visibile nel ritorno della propensione all’investimento immobiliare e nella ripresa dell’attività transattiva.
•    Nel primo semestre dell’anno si è assistito al riaffacciarsi sul mercato immobiliare di una domanda potenziale che ha, tuttavia, faticato a tradursi in domanda reale;
•    la componente offerta non disposta a rivedere al ribasso le aspettative di realizzo è uscita dal mercato e si è stabilizzata la quota di immobili in vendita o in locazione;
•    i tempi medi per finalizzare l’acquisto o l’affitto, dopo il leggero calo dello scorso anno, sono rimasti pressoché invariati;
•    l’ingente mole di offerta presente sul mercato ha interiorizzato l’esigenza di contenimento dei valori già in fase di proposizione riducendo leggermente, per contro, il margine concesso nel corso della trattativa;
•    le variazioni dei prezzi di compravendita e dei canoni di locazione continuano ad essere in territorio negativo, pur con intensità via via calante;
•    le locazioni di immobili, dopo la ripresa che ha caratterizzato il 2013 e 2014, si sono stabilizzate.

Il mercato delle abitazioni per vacanza

Analizzando le compravendite di un campione delle località turistiche riferite alla nostra costa, ed in special modo a Terracina, Circeo e Sabaudia, emergono segnali di attenuazione della tendenza negativa.
Dopo il tracollo del 2012 (-26,5%), in corrispondenza della débâcle del mercato immobiliare nazionale, e la flessione del 9,1% registrata nel 2013, nel corso del 2014 la tendenza generale si è invertita.
La ripresa delle transazioni nelle località marine, infatti, ha portato ad un +3,2% complessivo, in linea col +3,6% registrato a livello nazionale.

ELEMENTI GENERALI CHE INCIDONO NEGATIVAMENTE  SUL MERCATO DELLE ABITAZIONI PER VACANZA

1 ritardo generale del miglioramento delle prospettive economiche e di settore che di fatto si riflette sugli andamenti del segmento,
2 la perdurante selettività del sistema creditizio (nel 2015 sono stati erogati circa un terzo delle erogazioni concesse nel 2006 riferite naturalmente ai mutui per acquisto di abitazione),
3 la crescente incidenza del carico fiscale,
4 al peso della fiscalità diretta si aggiungono le conseguenze delle verifiche reddituali riconducibili alla capacità segnaletica di ricchezza associata agli immobili,
tali da favorire negli ultimi anni iniziative di disinvestimento non unicamente basate da esigenze di sostituzione o realizzo.

Tali fattori hanno esercitato un’ulteriore pressione ribassista sui prezzi.
I margini di ridimensionamento, alla luce del ritardo con cui le dinamiche recessive hanno interessato il comparto, non possono ancora dirsi del tutto esauriti.

A questo proposito, il segmento turistico delle case per vacanza è stato investito da una riduzione dei prezzi di vendita leggermente più elevata rispetto alla flessione media registrata dal settore a livello nazionale.
Il dato medio, sintesi dei mercati top, centrali e periferici delle singole località turistiche monitorate, segna un -5,0% annuo, con un campo di oscillazione, in funzione della tipologia abitativa, compreso tra -3,2% e -7,1%.

Il mercato della locazione delle località turistiche è caratterizzato da un canone medio settimanale ordinario (valore di massima frequenza) di 375 € per il mese di giugno, 530 € per luglio e 675 € per agosto, per un appartamento con camera matrimoniale, cameretta, cucina e bagno, 4 posti letto (spese incluse).

Un’ultima annotazione riguarda, infine, le motivazioni all’acquisto: il mercato residenziale nelle località turistiche è movimentato principalmente dagli acquisti per utilizzo diretto (62%), mentre il restante mercato è alimentato da finalità di investimento (16%) o da un misto delle due tipologie (22%).

Un nostro obiettivo, espresso anche nell’ambito comunicativo, è stato di porre al centro della nostra comunicazione non più l’oggetto inteso come immobile al mare, bensì il soggetto utilizzatore del bene immobiliare. Troppo spesso ci si dimentica che attraverso l’acquisto di un immobile si acquista anche un’esperienza emozionale, un arricchimento di valori non economici, quali la cultura, il buon vivere, il rapporto con l’ambiente, una vera esperienza di vita che si completa e comprende appieno solo vivendo localmente le bellezze del territorio.
Il turismo  è una leva eccezionale per la crescita economica delle nostre località turistiche, qui si acquista un’esperienza di vita e per la vita.

Purtroppo anche in questo caso le istituzioni non fanno sistema, anzi spesso divisi da mille interessi locali e personalistici producono comunicazioni fuorvianti o addirittura inutili ed in contrasto gli uni con gli altri.

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