Normativa sulle aste giudiziarie

Partiamo dall’approfondimento del D.L 18/2016 “decreto salva banche”

Considerando l’importanza di questa norma, trascriviamo integralmente i primi 3 commi dell’articolo 16:
1. Gli atti e i provvedimenti recanti il trasferimento della proprieta’ o di diritti reali su beni immobili emessi nell’ambito di una procedura giudiziaria di espropriazione immobiliare di cui al libro III, titolo II, capo IV, del codice di procedura civile, ovvero di una procedura di vendita di cui all’articolo 107 del regio decreto 16 marzo 1942, n. 267, sono assoggettati alle imposte di registro, ipotecaria e catastale nella misura fissa di 200 euro ciascuna a condizione che l’acquirente dichiari che intende trasferirli entro due anni.
2. Ove non si realizzi la condizione del ritrasferimento entro il biennio, le imposte di registro, ipotecaria e catastale sono dovute nella misura ordinaria e si applica una sanzione amministrativa del 30 per cento oltre agli interessi di mora di cui all’articolo 55, comma 4, del testo unico delle disposizioni concernenti l’imposta di registro, di cui al decreto del Presidente della Repubblica 26 aprile 1986, n. 131. Dalla scadenza del biennio decorre il termine per il recupero delle imposte ordinarie da parte dell’amministrazione finanziaria.
3. Le disposizioni del presente articolo hanno effetto per gli atti emessi dalla data di entrata in vigore del presente provvedimento fino al 31 dicembre 2016. ”

Approfondiamo poi il D.L. 27.06.2015, n. 83 (convertito dalla legge 06.08.2015 n. 132)

Ha introdotto importanti modifiche al codice di procedura civile, in particolare all’art. 571, in tema di presentazione delle offerte di acquisto alle aste giudiziarie dei beni immobili pignorati, stabilendo la possibilità di offrire un prezzo inferiore al prezzo stabilito nell’ordinanza di vendita: tale offerta viene dichiarata inefficace solo se è inferiore di oltre un quarto al prezzo stabilito nell’ordinanza .

Che cosa produrrà l’unione dell’azione delle due norme?

In meno di un anno il legislatore ha introdotto due cambiamenti epocali nel variegato mondo delle aste immobiliari, volendo semplificare poniamo il seguente esempio:

immobile all’asta (prima battuta d’asta) valore euro 100.000,00
possibile offerta minima ad euro 75000,00 (meno 25%)
nessuna offerta probabile ribasso prezzo meno 25%

nuova asta (seconda battuta d’asta) valore euro 75000,00
possibile offerta minima ad euro 56.250,00
in caso di aggiudicazione imposta di registro euro 200,00
(ante norma in caso di acquisto seconda casa imposta di registro 9% ovvero euro 5.062,50)

L’immobile viene aggiudicato a poco più della metà del valore di prima battuta di asta. Il tutto in solo 2 battute di asta.

Solo Nell’ultimo Quadrimestre 2015 le aste hanno superato quota sono 84.000. Su base annua si è superata la quota di 220.000.

Chi sono i soggetti che trarranno benefici dal combinato legislativo?

Tutti i soggetti creditori, ed in primo luogo gli istituti di credito, che recupereranno in parte il proprio credito avendo però un’accelerazione delle procedure di vendita dei beni.

Gli speculatori che trarranno un beneficio dell’acquisto di un bene con la riduzione dell’imposta di registro dovuta a euro 200. Unico obbligo per beneficiare di questa agevolazione è sufficiente che l’acquirente dichiari che intende rivendere l’immobile entro due anni.

Perché bisogna agire con velocità e determinazione?

Perché il disposto delle due normative produrrà un particolare interesse all’acquisto degli immobili all’asta. Oltretutto se analizziamo per linee generali la tipologia di immobile residenziale in esecuzione immobiliare, notiamo che i valori medi per circa il 48% degli immobili, non supera il valore di aggiudicazione di euro 115.000,00. Questo dato evidenzia di fatto anche le categorie maggiormente colpite. Non beni di lusso ma la classica proprietà della middle class, categoria che ha subito più di tutte la perdita di lavoro e il perdurare della crisi.

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